• beat365亞洲版官網|主頁進入

    購房指南

    執行房產相關問題探討-中國法院網

    2021-08-12來源:beat365亞洲版官網執行房產相關問題探討-中國法院網

    繼續執行房產涉及問題探討

    2005-12-13 15:22:09

    |

    來源:中國法院網

    |

    作者:張衛青

      [基本案情]

      原告丁某與王某因承攬合同糾紛一案,河南省東營市河口區人民法院判決王某賠付丁某各項經濟損失81000元。裁決生效后,王某未按期履行義務,丁某向法院申請人執行。

      繼續執行過程中,法院于2005年6月依法查禁了王某在河口區農貿市場的沿街商品房一套,但案外人劉某(系由被執行人王某之內弟)提出異議稱:該房產已被沾化縣法院先行查禁,且王某已經將該房產出讓給劉某,并獲取了二人簽訂的房產出讓協議,拒絕法院中止對該房產的查封。

      經執行查明:劉某與王某因民間借貸糾紛于2002年12月訴至沾化縣法院,沾化縣法院在審理期間查封了上述房產,并制作了調解書,調停主文為:1、王某于2003年4月12日前保險費劉某欠款80000元;2、逾期不還,以查封的房產不作抵押,作價處理后歸還劉某。調解書生效后,劉某沒有申請法院繼續執行,沾化縣法院也一直未對該房產做出處置,該房產也一直沒辦理產權過戶申請。

      另查明,該房產現在由被執行人王某對外租賃,仍由王某對房產行使收益、處分的權利。

      [爭議]

      對案外人劉某提出的異議,河口區法院在對該房產的繼續執行中不存在有所不同意見:

      第一種意見認為:該房產已被沾化縣法院先行查禁,且經過生效的法律文書確認該房產已經抵押給劉某。雖然該房產沒有辦理產權過戶手續,是因為我國尚無完善的物權登記制度,目前有關部門的注冊僅是行政管理的手段,因此不宜作為確認所有權移往的標準。認為案外的異議正式成立,不應予以強制執行。

      第二種意見指出:該房產已被沾化縣法院先行查禁,且經過生效的法律文書證實該房產已經抵押給劉某,劉某對該房產依法享有抵押權,法院可以查封該房產,但在對該房產進行拍賣后,劉某不應作為抵押權人優先受償。

      第三種意見認為:該房產雖然被沾化縣法院先行查封,但根據最高人民法院《關于人民法院民事繼續執行中查封、扣押、失效的規定》第二十九條的規定,查禁不動產的期限不得超過二年。同時該《規定》第三十條規定,查封期限屆滿,人民法院未辦理延期申請的,查禁的效力消滅。即沾化縣法院對該房產的查禁效力已經消滅。案外人在三年多的時間內沒辦理房屋的產權過戶申請,主觀上不存在顯著的罪過。況且王某一直對該房產行使收益、處分的權利。認為案外人與被執行人惡意串通,逃避繼續執行,其異議不成立,應予以駁回。

      筆者同意第三種意見。

      [評析]

      1、房產抵押應該辦理抵押登記手續

      房產抵押是指抵押人以其合法的房產以不移往占據的方式向抵押權人提供債務遵守擔保的行為,是屬于一種擔保物權?!稉7ā返谌藯l、第四十一條、第四十三條規定,抵押人和抵押權人應以書面形式訂立抵押合同,并應當辦理抵押物注冊,抵押合約自登記之日起生效,當事人未辦理抵押物登記的,不得對付第三人。通過以上規定我們可以顯現出,缺乏對抵押物進行登記這一形式要件,抵押合同不能成立。

      本案中被執行人王某雖然與案外人劉某在法院達成協議了對房產展開抵押的協議,但因為沒到房產登記機關辦理房產抵押登記手續,該協議不能對抗第三人丁某。因此,在法院對該房產進行拍賣后,案外人劉某也并不能擁有優先受償權,應該由申請執行人丁某以該房產的實際拍賣價款來實現自己的債權。

      2、如何確認財產的權屬問題

      繼續執行實踐中經常遇上這樣的問題,被執行人將其所有的財產賣給了第三人,第三人也支付了對價并實際占有,但沒辦理過戶登記手續,仍然登記在被執行人的名下,這種情況下,能否繼續執行該財產?我們認為應該從實際抵達,從維護交易秩序和善意一方的利益出發,在堅持以注冊為準則的原則下,引入過錯原則。

      一方面我國現行法律如城市房地產管理法、土地管理法等已經明確規定了不動產注冊制度。雖然對有關管理部門登記的性質尚有很大爭議,究竟是物權注冊主義還是行政管理主義不甚清了,但是可以認為,這種登記具有物權注冊的性質。在民事活動中也基本上是以登記作為認定所有權的標準。

      在這個原則下,最高人民法院《關于人民法院民事繼續執行中查封、扣留、凍結的規定》第十七條又輔以第三人罪過原則。即沒辦理過戶登記手續是因第三人主觀上的原因造成的,則解釋第三人有罪過,對該財產,法院就可以查封。如果是由于登記部門的原因或者其他非第三人所能控制的原因,應該確認其已經取得了該財產的所有權,法院就應該裁決中止對該財產的查禁,以公平維護第三人的合法權益。

      本案中,案外人劉某雖主張該房產已經被王某轉讓給了劉某,但該房產仍然由被執行人王某對外出租,仍由王某對房產行使收益、處分的權利。因此案外人劉某并沒實際占有該房產,更沒有辦理過戶登記手續,其對該房產主張所有權的理由當然不能正式成立,法院可以對該房產展開查封。

      3、對同一財產,有所不同人民法院之間可以輪候查封

      最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣留、失效的規定》第二十八條規定了輪候查禁制度。輪候查封就是對其他人民法院已經查禁的財產,繼續執行法院在注冊機關展開注冊或在其他人民法院進行記載,查封依法中止后,在先的輪候查禁自動轉化為正式查禁的制度。

      這是因為在訴訟和執行過程中,在前后兩個案件分別由兩個法院管轄的情況下,因法律禁令重復查禁、扣押、凍結,又缺乏必要的聯系和溝通,在第一次查禁、扣押、凍結被解除后,其他法院往往不可能立即提供相關信息,從而造成在后的查封、扣押、失效不有可能立即實行,債務人往往會借機轉移財產,其他債權人的利益因此得不到實現。有的地方甚至利用禁止重復查封、扣留、凍結制度做地方保護主義,為了達到維護某個被執行人的目的,將其全部財產先予查禁、扣留、凍結,以阻止外地法院繼續執行。

      在最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣留、失效的規定》這一司法解釋實施之前,查封不動產的期限沒有明確的規定,新的司法解釋規定了兩年的期限。因此在本案中,沾化縣法院雖然先行對該房產展開了查封,但在期限期滿前沒有辦理續行查禁手續,其查禁的效力已經消滅,河口區法院當然可以進行查禁。即使沾化縣法院的查禁沒有超過期限,按照輪候查封制度,河口區法院也有權查封該房產。

      (作者單位:河南省東營市河口區人民法院)

    責任編輯:陳秀軍

    • 熱點信息
    • 資訊信息
    国产成人午夜福利r在线观看