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    無書面文本的房屋買賣合同關系之確認_政務_澎湃新聞-The Paper

    2021-08-09來源:beat365亞洲版官網無書面文本的房屋買賣合同關系之確認_政務_澎湃新聞-The Paper

    山東法院民法典限于典型案例10

    無書面文本的房屋買賣合約關系之確認——秦某某訴閆某某排除妨礙案

    裁判要旨

    就當事人主張的房屋買賣合約關系,雖無書面文本,亦可以根據房屋交付給及占有使用的實際情況、雙方對交易過程的陳述、雙方對爭議發生原因的陳述等已知事實,依據誠信原則證實雙方否不存在相應合同關系。在證實雙方不存在房屋買賣合同關系且已經實際遵守的情況下,即使房屋尚未辦理過戶注冊等法律申請,出賣人亦無法依據有關權屬證書享有對付買受人的權利,出賣人請求排除妨礙不能正式成立。

    基本案情

    秦某某向山東省廣饒縣人民法院控告稱之為,秦某某于1994年4月4日將房屋出租給閆某某,出租期限為五年,并誓約閆某某于1999年9月31日后無條件搬離。因秦某某長期在外地生活閆某某在此房屋居住至今?,F該出租合約早己到期,閆某某拒不搬出,催促判令閆某某騰空并搬離房屋。

    閆某某堅稱,秦某某原名李某某,隨母改嫁,舉家遷出,落戶于東營市河口區仙河鎮,后更名為秦某某。秦某某將涉案房屋出租給閆某某后,秦某某的二叔因秦某某未將房屋租賃自己與秦某某鬧得掰,故秦某某的母親涉嫌房屋賣給閆某某,繳納閆某某現金6500元。閆某某分兩次付清房款,有證人曹某某、西某某出庭作證。秦某某的母親稱該房屋的集體土地使用證在其大女兒手中遺失,所以給了閆某某該房屋集體土地使用證復印件一張。閆某某付清房款后磚墻了西廂房、大門,自1995年居住至今已有25年。居住于期間,關于本宅的一切費用均由閆某某開銷,村委及街坊四鄰均能證實閆某某是房屋所有權人。綜上,請求駁回秦某某的訴訟請求。

    法院經審理查明:秦某某曾用名為李某某,其于1994年9月4日與閆某某簽訂房屋租賃協議,約定將位于廣饒縣顏徐鄉姜家村的住宅出租給閆某某用于,房屋后院標準間五間,前院舊房三間,兩院共計長度38米。出租期間自1994年9月4日止1999年9月4日止,房屋修理和院墻、大門、房門、門窗玻璃等全部一切費用由閆某某承擔,抵作閆某某給李某某的房屋租賃酬勞。李某某在1999年9月31日后有權交還租賃房屋,閆某某應無條件搬離。后,秦某某的二叔因秦某某未將該房屋租給自己而與秦某某再次發生爭議,秦某某的母親決定將涉案房屋背叛給閆某某,價格為6500元。閆某某分兩次付清房款:第一次是1995年春節后,閆某某與其外甥賈辛村村民曹某某一起去到秦某某母親新家所在的河口區仙河鎮送了3000元;第二次是1996年春節后,秦某某的母親以秦某某的三弟買房子需要銀子為由催要剩下房款,閆某某讓兒媳的弟弟西某某開三輪車納著自己去的仙河鎮,給了秦某某的母親3500元,當時秦某某在場。秦某某的母親說土地使用證原件由其大女兒交給,其大女兒當時因家庭矛盾在婆家服毒已故,所以土地使用證原件遺失,向閆某某交付了土地使用證的復印件。閆某某堅信土地使用證原件已經遺失,就沒再要求簽定書面協議。

    閆某某在涉嫌房屋中居住至今。閆某某現居住于的房屋長19米,是雙方租賃合同誓約的38米房產的后院,前院已于1996年由秦某某賣于李金忠。

    閆某某出售涉案房屋后,曾在2009年5月擬翻蓋房屋,秦某某的二叔告訴了秦某某。秦某某獲知后展開攔阻,稱僅賣了房子沒有賣地,若閆某某嫌房子破可以扒了走,但不許修復。閆某某曾向村委求救,后來,村委給閆某某開具證明說可以修復,現閆某某因個人經濟能力尚未修復。

    秦某某稱之為雙方系房屋租賃合約關系,但對雙方租賃合同到期后多年來未收回房屋亦未繳納過租金的原因沒有作出合理解釋,而閆某某對雙方后期再次發生爭議的原因、經過及處理情況均進行了詳細陳述。秦某某關于其是否告訴其母親收取了閆某某的款項、何時告訴其母親向閆某某出售了涉嫌房屋等問題的陳述前后矛盾、不符合常理。

    裁判結果

    山東省廣饒縣人民法院于2020年11月26日做出(2020)魯0523民初4443號民事判決:上訴秦某某的訴訟請求。

    宣判后,秦某某向東營市中級人民法院駁回裁決。

    東營市中級人民法院2021年2月22日做出(2021)魯05民終218號民事判決:駁回上訴,維持原判。

    案例解讀

    《中華人民共和國民法典》第七條規定:“民事主體從事民事活動,應該遵循誠信原則,秉承真誠,秉承承諾?!钡谒陌倭艞l規定:“當事人訂立合約,可以采用書面形式、口頭形式或者其他形式?!彪p方當事人的交易即使沒書面文本,但根據未知事實可以確認當事人主張的適當合同關系存在的,也應當對當事人依據合同取得的合法權利予以保護。

    在沒有書面文本作為證據的情況下,確認當事人之間合約關系的存無主要依據當事人的陳述,而在雙方當事人陳述不一致的情況下,則需要對當事人的陳述進行對比篩選、去偽存真,結合物的占據用于狀態以及適當的社會事件等其他客觀事實,辨別哪一方當事人的陳述是客觀真實的、哪一方當事人的不道德是真誠長勝的,從而確認雙方當事人實體權利的存無。

    當事人的陳述是民事訴訟的最重要證據之一,也是人民法院確認案件事實的重要依據,特別是在書面證據不足的情況下,當事人的陳述否合理、否有其他事實予以印證是其陳述能否被說法的關鍵性特質。本案中,在沒書面合約的情況下,人民法院對當事人雙方房屋買賣合同關系的認定基本上是說法了閆某某的陳述,詳細理由如下:

    一、秦某某作為原告,對本案關鍵事實的陳述過分粗略且不合乎常理。比如,秦某某稱之為其與閆某某之間僅為房屋租賃合約關系,但其持有的書面租賃合約早已于1999年9月到期,此后二十多年來秦某某既沒向閆某某繳納房租亦沒有交還房屋,該現象不合乎常理。再如,秦某某稱其曾在2012年去找過閆某某要求與其一起到村委商議房屋的事宜,若秦某某與閆某某之間僅為房屋租賃關系,則2012年時出租合約已經到期,秦某某僅須要通知閆某某騰退而無需與閆某某商議;秦某某稱之為閆某某當時沒理會,但此后未再去找過閆某某,若秦某某與閆某某僅為房屋租賃關系,則在閆某某未予配合商議的情況下秦某某此后多年并未進一步主張權利亦不合乎常理。秦某某對出現上述現象的原因解釋為其長期在外地生活不方便主張權利,但秦某某實際工作生活的地點亦歸屬于本市,與本案爭議房屋的位置并非山海之遙交通不便,該理由足以包含對其上述行為的合理說明。

    秦某某的陳述缺乏合理性,則必須從其互為對方即閆某某的陳述中探查原因。

    二、閆某某詳盡陳述了雙方達成協議交易雙方同意的原因、其履行付款義務的經過、雙方后來再次發生爭議的原因及處置情況,其陳述內容原始、細節充份且有適當的歷史事件及證人證言予以印證,合乎農村日常生活交易的常情及一般作法。比如,對房屋由出租變為買賣的經過,閆某某陳述,秦某某的二叔因秦某某未將房屋租用自己而與秦某某鬧得敲,故秦某某的母親就說把房子賣給閆某某,價格是6500元,閆某某還詳盡陳述了其兩次去秦某某家里送錢的經過及會見人員。再如,閆某某持有涉案房屋土地使用證的復印件,閆某某稱該復印件是其第二次向秦某某家送錢時秦某某的母親給的,關于秦某某母子未向閆某某交付給土地使用證原件的原因,閆某某陳述,秦某某的母親說土地使用證的原件丟失了,遺失的原因系因該證在其大女兒手中,其大女兒當時因家庭矛盾在婆家服毒已故,秦某某的母親與其大女兒婆家關系不好,所以無法取得土地使用證的原件,故認為遺失。另如,關于秦某某2012年找閆某某商量的事實,閆某某陳述,秦某某來找的原因系由縣里擬實施征地,拆遷政策是房屋與土地分別補償,秦某某因持有人涉嫌房屋的土地證想要取得土地補償款;閆某某不予理會的原因系其明確告知秦某某自己已經購買了該房產,秦某某無權再要補償款;秦某某后來不再去找的原因系當時的拆遷計劃未實際實行。閆某某陳述的內容涉及合約履行過程中的明確的社會事件,適當的事件或與秦某某的家庭關系相關聯或有適當歷史事實不予印證,上述事件若非親身經歷較難準確陳述,且秦某某并未對閆某某陳述的事件予以反駁,僅稱不有誤、不知情,未能推翻閆某某陳述的內容。

    對雙方當事人的陳述展開綜合對比,閆某某的陳述較為客觀,能夠體現雙方法律關系的全貌,故對閆某某的陳述不予說法,確認雙方就涉案房屋存在買賣合同關系且已經實際遵守完。秦某某的訴訟請求沒有事實及法律依據,不予駁回。

    相關法條

    《中華人民共和國民法典》第七條 民事主體專門從事民事活動,應該遵循誠信原則,秉持誠實,秉承承諾。

    《中華人民共和國民法典》第四百六十五條 依法正式成立的合同,不受法律維護。

    《中華人民共和國民法典》第四百六十九條第一款 當事人訂立合約,可以采用書面形式、口頭形式或者其他形式。

    《最高人民法院關于限于的解釋》第九十三條 下列事實,當事人無須舉證證明:……(四)根據未知的事實和日常生活經驗法則推定出的另一事實……

    法官簡介王芳,碩士研究生,現任東營市中級人民法院審判員,一級法官。

    來源:山東高院

    原標題:《以案說道“典” | 無書面文本的房屋買賣合同關系之確認》

    讀者原文

    山東法院民法典適用典型案例10無書面文本的房屋買賣合同關系之確認——秦某某訴閆某某排除妨害案裁判要旨就當事人主張的房屋買賣合同關系,雖無書面文本,亦可以根據房屋交付給及占據使用的實際情況、雙方對交易過程的陳述、雙方對爭議發生原因的陳述等未知事實,依據誠信原則證實雙方是否存在相應合約關系。在證實雙方不存在房屋買賣合約關系且已經實際遵守的情況下,即使房屋尚未辦理過戶登記等法律申請,出賣人亦不能依據有關權屬證書擁有對付買受人的權利,出賣人催促回避妨害無法正式成立?;景盖榍啬衬诚蛏綎|省廣饒縣人民法院控告稱之為,秦某某于1994年4月4日將房屋出租給閆某某,出租期限為五年,并約定閆某某于1999年9月31日后無條件搬離。因秦某某長期在外地生活閆某某在此房屋居住于至今?,F該租賃合約早己到期,閆某某逼不搬離,催促判令閆某某騰空并搬出房屋。閆某某辯稱,秦某某原名李某某,隨母再嫁,舉家遷離,落戶于東營市河口區仙河鎮,后更名為秦某某。秦某某將涉嫌房屋出租給閆某某后,秦某某的二叔因秦某某未將房屋租賃自己與秦某某鬧得敲,故秦某某的母親涉案房屋賣給閆某某,繳納閆某某現金6500元。閆某某分兩次付清房款,有證人曹某某、西某某作證。秦某某的母親稱該房屋的集體土地使用證在其大女兒手中遺失,所以給了閆某某該房屋集體土地使用證復印件一張。閆某某付清房款后加蓋了西廂房、大門,自1995年居住于至今已有25年。居住期間,關于本宅的一切費用均由閆某某負擔,村委及街坊四鄰均能證實閆某某是房屋所有權人。綜上,請求駁回秦某某的訴訟請求。法院經審理查明:秦某某曾用名為李某某,其于1994年9月4日與閆某某簽訂房屋租賃協議,誓約將坐落于廣饒縣顏徐鄉姜家村的住宅出租給閆某某使用,房屋后院標準間五間,前院舊房三間,兩院共計長度38米。出租期間自1994年9月4日止1999年9月4日起至,房屋修理和院墻、大門、房門、門窗玻璃等全部一切費用由閆某某承擔,抵作閆某某給李某某的房屋租賃酬勞。李某某在1999年9月31日后有權交還出租房屋,閆某某應無條件搬離。后,秦某某的二叔因秦某某未將該房屋租給自己而與秦某某發生爭議,秦某某的母親決定將涉案房屋出賣給閆某某,價格為6500元。閆某某分兩次付清房款:第一次是1995年春節后,閆某某與其外甥賈辛村村民曹某某一起去到秦某某母親新的家所在的河口區仙河鎮送來了3000元;第二次是1996年春節后,秦某某的母親以秦某某的三弟買房子必須銀子為由催要剩余房款,閆某某讓兒媳的弟弟西某某開三輪車拉著自己去的仙河鎮,給了秦某某的母親3500元,當時秦某某到場。秦某某的母親說土地使用證原件由其大女兒交給,其大女兒當時因家庭矛盾在婆家服毒已故,所以土地使用證原件丟失,向閆某某交付給了土地使用證的復印件。閆某某相信土地使用證原件已經丟失,就沒再拒絕簽定書面協議。閆某某在涉嫌房屋中居住于至今。閆某某現居住于的房屋長19米,是雙方出租合同誓約的38米房產的后院,前院已于1996年由秦某某賣于李金忠。閆某某出售涉案房屋后,曾在2009年5月白魚翻蓋房屋,秦某某的二叔告訴了秦某某。秦某某獲知后展開阻攔,稱僅買了房子沒有賣地,若閆某某嫌房子斬可以雞了回頭,但不準重建。閆某某曾向村委求救,后來,村委給閆某某出具證明說道可以修復,現閆某某因個人經濟能力尚未重建。秦某某稱雙方系房屋租賃合約關系,但對雙方租賃合約到期后多年來未收回房屋亦未收取過租金的原因沒做出合理解釋,而閆某某對雙方后期再次發生爭議的原因、經過及處理情況均展開了詳盡陳述。秦某某關于其是否知道其母親收取了閆某某的款項、何時知道其母親向閆某某出售了涉案房屋等問題的陳述前后矛盾、不合乎常理。裁判結果山東省廣饒縣人民法院于2020年11月26日做出(2020)魯0523民初4443號民事判決:駁回秦某某的訴訟請求。宣判后,秦某某向東營市中級人民法院提起上訴。東營市中級人民法院2021年2月22日做出(2021)魯05民終218號民事判決:駁回上訴,維持原判。案例解讀《中華人民共和國民法典》第七條規定:“民事主體從事民事活動,應該遵循誠信原則,秉持誠實,秉承允諾?!钡谒陌倭艞l規定:“當事人議定合約,可以采用書面形式、口頭形式或者其他形式?!彪p方當事人的交易即使沒書面文本,但根據已知事實可以認定當事人主張的適當合同關系不存在的,也應當對當事人依據合約獲得的合法權利不予保護。在沒書面文本作為證據的情況下,確認當事人之間合約關系的存無主要依據當事人的陳述,而在雙方當事人陳述不一致的情況下,則需要對當事人的陳述進行對比甄別、去偽存真,結合物的占有使用狀態以及相應的社會事件等其他客觀事實,辨別哪一方當事人的陳述是客觀真實的、哪一方當事人的行為是真誠長勝的,從而確認雙方當事人實體權利的存無。當事人的陳述是民事訴訟的重要證據之一,也是人民法院確認案件事實的重要依據,特別是在書面證據不足的情況下,當事人的陳述否合理、是否有其他事實予以印證是其陳述能否被采信的關鍵性特質。本案中,在沒書面合約的情況下,人民法院對當事人雙方房屋買賣合同關系的認定基本上是說法了閆某某的陳述,詳盡理由如下:一、秦某某作為原告,對本案關鍵事實的陳述過于粗略且不符合常理。比如,秦某某稱其與閆某某之間僅為房屋租賃合約關系,但其持有人的書面出租合同早已于1999年9月到期,此后二十多年來秦某某既沒向閆某某繳納房租亦沒交還房屋,該現象不符合常理。再如,秦某某稱之為其曾在2012年找過閆某某拒絕與其一起到村委商議房屋的事宜,若秦某某與閆某某之間僅為房屋租賃關系,則2012年時出租合同已經到期,秦某某僅需通知閆某某拆遷而無需與閆某某商議;秦某某稱之為閆某某當時沒理會,但此后未再找過閆某某,若秦某某與閆某某僅為房屋租賃關系,則在閆某某不予配合商議的情況下秦某某此后多年并未進一步主張權利亦不符合常理。秦某某對經常出現上述現象的原因解釋為其長期在外地生活不方便主張權利,但秦某某實際工作生活的地點亦歸屬于本市,與本案爭議房屋的位置并非山海之遙交通不便,該理由足以包含對其上述不道德的合理解釋。秦某某的陳述缺少合理性,則需要從其相對方即閆某某的陳述中探查原因。二、閆某某詳盡陳述了雙方達成交易雙方同意的原因、其遵守繳付義務的經過、雙方后來再次發生爭議的原因及處置情況,其陳述內容原始、細節充份且有相應的歷史事件及證人證言不予印證,符合農村日常生活交易的常情及一般作法。比如,對房屋由出租變為買賣的經過,閆某某陳述,秦某某的二叔因秦某某未將房屋租用自己而與秦某某鬧敲,故秦某某的母親就說把房子賣給閆某某,價格是6500元,閆某某還詳細陳述了其兩次去秦某某家里送錢的經過及陪同人員。再如,閆某某持有涉嫌房屋土地使用證的復印件,閆某某稱該復印件是其第二次向秦某某家送錢時秦某某的母親給的,關于秦某某母子未向閆某某交付給土地使用證原件的原因,閆某某陳述,秦某某的母親說土地使用證的原件遺失了,遺失的原因系因該證在其大女兒手中,其大女兒當時因家庭矛盾在婆家服毒已故,秦某某的母親與其大女兒婆家關系不好,所以無法取得土地使用證的原件,故指出遺失。另如,關于秦某某2012年找閆某某商量的事實,閆某某陳述,秦某某來找的原因系由縣里擬實行拆遷,拆遷政策是房屋與土地分別補償,秦某某因持有涉嫌房屋的土地證想要取得土地補償款;閆某某未予理會的原因系由其明確告訴秦某某自己已經出售了該房產,秦某某無權再要補償款;秦某某后來不再找的原因系當時的征地計劃未實際實施。閆某某陳述的內容牽涉到合同履行過程中的具體的社會事件,適當的事件或與秦某某的家庭關系相關聯或有適當歷史事實不予印證,上述事件若非親身經歷較難準確陳述,且秦某某并未對閆某某陳述的事件不予反駁,僅稱不屬實、不知情,沒能奪權閆某某陳述的內容。對雙方當事人的陳述進行綜合對比,閆某某的陳述較為客觀,能夠體現雙方法律關系的全貌,故對閆某某的陳述不予采信,確認雙方就涉案房屋不存在買賣合同關系且已經實際遵守完。秦某某的訴訟請求沒有事實及法律依據,予以上訴。相關法條《中華人民共和國民法典》第七條 民事主體專門從事民事活動,應該遵循誠信原則,秉持誠實,秉承承諾?!吨腥A人民共和國民法典》第四百六十五條 依法成立的合約,受法律保護?!吨腥A人民共和國民法典》第四百六十九條第一款 當事人議定合同,可以采用書面形式、口頭形式或者其他形式?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于限于的解釋》第九十三條 下列事實,當事人無須原告證明:……(四)根據已知的事實和日常生活經驗法則推斷出的另一事實……法官簡介王芳,碩士研究生,現任東營市中級人民法院審判員,一級法官。來源:山東高院原標題:《以案說道“典” | 無書面文本的房屋買賣合同關系之證實》

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